Gayrimenkul projelerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, yapının tamamlanmasına rağmen iskan alınmamasıdır. Uygulamada müteahhitler tarafından iskanın “sonradan alınacağı”, “teknik bir işlem olduğu” veya “önemsiz bir formalite” olduğu yönünde açıklamalar yapılabilmektedir. Ancak iskan, taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyen ve alınmaması halinde ciddi sonuçlar doğuran bir belgedir. Bu nedenle iskanın alınmaması, çoğu durumda müteahhidin hukuki sorumluluğunu gündeme getirir.

İskan, yapının ruhsat ve onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını gösteren yapı kullanma izin belgesidir. Müteahhit tarafından inşa edilen bir yapının iskanının alınmaması, yapının hukuken tamamlanmadığı anlamına gelir. Bu durum, taşınmazın kat mülkiyetine geçememesi, satış ve kredi işlemlerinde sorun yaşanması ve alıcıların taşınmazdan bekledikleri hukuki faydayı elde edememesi sonucunu doğurur.

Müteahhidin iskan alma yükümlülüğü, çoğu zaman satış sözleşmelerinden veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanır. Sözleşmede açıkça iskan alınacağı belirtilmemiş olsa dahi, yapının hukuka ve projeye uygun şekilde teslim edilmesi, müteahhidin asli borçlarındandır. Bu nedenle iskanın alınmaması, sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifa kapsamında değerlendirilir.

İskan alınmamasının müteahhidin kusurundan kaynaklanması halinde, alıcılar ve kat malikleri çeşitli hukuki yollara başvurabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan talepler; eksik işlerin tamamlanması, ayıpların giderilmesi, maddi tazminat talebi ve bazı durumlarda sözleşmeden dönmedir. Ayrıca iskan alınamaması nedeniyle taşınmazın değer kaybetmesi, krediye konu edilememesi veya satılamaması gibi zararlar da tazminat talebine konu olabilir.

Özellikle müteahhidin projeye aykırı inşaat yapması, ruhsata aykırılıklar bulunması veya gerekli teknik ve idari yükümlülükleri yerine getirmemesi halinde, iskan alınamaması doğrudan müteahhidin sorumluluğuna bağlanmaktadır. Bu tür durumlarda açılacak davalarda, yapı ruhsatı, onaylı projeler, belediye yazışmaları ve bilirkişi raporları büyük önem taşır.

İskan alınmaması sadece bireysel alıcılar açısından değil, site ve apartman yönetimleri ile şirketler açısından da ciddi sorunlara yol açmaktadır. Ortak alanların hukuki durumunun belirsiz kalması, kat mülkiyetine geçilememesi ve yönetimle ilgili yetki sorunları, uyuşmazlıkların büyümesine neden olmaktadır. Şirketler bakımından ise iskan eksikliği, ticari faaliyetin yürütülmesini zorlaştırmakta ve yatırımın değerini düşürmektedir.

Av. Şeyma Ertaş Ataoğlu’nun ofisi, iskan alınmamasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda; müteahhidin hukuki sorumluluğunun değerlendirilmesi, sözleşmelerin incelenmesi, eksik iş ve ayıp tespiti, tazminat taleplerinin belirlenmesi ve açılacak davaların yürütülmesi konularında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Somut olayın özellikleri dikkate alınarak, hak kaybı yaşanmaması için en uygun hukuki yol haritası belirlenmektedir.

İskanın alınmaması, çoğu zaman göz ardı edilen bir sorun gibi görünse de, taşınmazın hukuki ve ekonomik değerini doğrudan etkileyen bir durumdur. Bu nedenle müteahhit tarafından yerine getirilmeyen yükümlülüklerin hukuki açıdan doğru şekilde değerlendirilmesi ve gerekli adımların zamanında atılması büyük önem taşımaktadır.