Uygulamada sıklıkla karşılaşılan durumlardan biri, iskanı bulunmayan bir taşınmazın satışa konu edilmesidir. Birçok kişi, fiilen kullanılan ve içinde oturulan bir dairenin hukuki açıdan da sorunsuz olduğunu düşünmektedir. Ancak iskan, taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyen ve göz ardı edilmemesi gereken bir unsurdur. İskanı bulunmayan bir taşınmazın satışı mümkündür; ancak bu satış, alıcı açısından önemli hukuki riskler barındırmaktadır.

İskan, bir yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını gösteren yapı kullanma izin belgesidir. İskanı olmayan bir yapı, fiilen kullanılıyor olsa dahi hukuken tamamlanmış sayılmaz. Bu durum, taşınmazın kat mülkiyetine geçememesi, kredi kullanımında sorun yaşanması ve satış sonrası uyuşmazlıkların ortaya çıkması gibi sonuçlar doğurabilir.

İskanı olmayan bir taşınmazın satılması halinde, alıcıya satış sırasında yapılan beyanlar büyük önem taşır. Eğer satış sırasında taşınmazın iskanlı olduğu, kısa sürede iskan alınacağı veya kat mülkiyetine geçileceği yönünde bir vaatte bulunulmuşsa, ancak bu durum gerçekleşmemişse, alıcı açısından sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifa gündeme gelir. Bu tür durumlarda alıcı, taşınmazın hukuki durumunun kendisine eksik veya yanlış bildirildiğini ileri sürerek hukuki yollara başvurabilir.

İskanı olmayan taşınmazların satışında alıcının başvurabileceği hukuki yollar, somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, uygulamada en sık karşılaşılan talepler şunlardır: bedel indirimi, maddi tazminat, sözleşmeden dönme ve bazı durumlarda tapu iptal ve tescil davaları. Ayrıca iskanın alınmamasının müteahhidin kusurundan kaynaklanması halinde, müteahhide karşı açılacak davalar da gündeme gelebilir.

Özellikle uzun süre iskan alınmayan yapılarda, taşınmazın değer kaybetmesi, krediye konu edilememesi ve yeniden satışta zorluk yaşanması gibi zararlar ortaya çıkmaktadır. Bu zararlar, alıcı açısından maddi kayıp anlamına gelmekte ve çoğu zaman hukuki uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır. Şirketler tarafından yapılan gayrimenkul alımlarında ise iskan eksikliği, ticari faaliyetlerin yürütülmesini zorlaştırmakta ve yatırımın amacına ulaşmasını engelleyebilmektedir.

İskanı olmayan taşınmazların satışı, her somut olayda ayrı değerlendirilmesi gereken hukuki sonuçlar doğurur. Taşınmazın tapu kaydı, satış sözleşmesi, tarafların beyanları ve yapının fiili durumu birlikte ele alınmadan yapılacak bir değerlendirme, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle satış öncesinde veya satış sonrasında hukuki durumun doğru şekilde tespit edilmesi büyük önem taşır.

Av. Şeyma Ertaş Ataoğlu’nun ofisi, iskanı olmayan taşınmazların satışı nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda; alıcının ve satıcının hukuki durumunu değerlendirmek, açılabilecek dava türlerini belirlemek ve somut olaya uygun hukuki yol haritasını oluşturmak konusunda müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. İskan eksikliği nedeniyle yaşanan hak kayıplarının önlenmesi ve hukuki sürecin doğru şekilde yürütülmesi için profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sağlanmaktadır.

İskanı olmayan bir taşınmazın satışı, çoğu zaman “küçük bir eksiklik” olarak görülse de, ileride ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle taşınmazın hukuki durumunun doğru şekilde analiz edilmesi ve gerekli hukuki adımların zamanında atılması, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşımaktadır.