Gayrimenkul alımlarında en sık karşılaşılan durumlardan biri, taşınmazın tapuda kat irtifakı olarak kayıtlı olmasıdır. Uygulamada birçok alıcı, fiilen kullanılan bir daireyi satın aldığı için hukuki durumun da “tamam” olduğunu düşünmektedir. Oysa kat irtifakı, taşınmazın hukuki açıdan henüz tamamlanmadığını gösteren geçici bir statüdür ve alıcı açısından önemli sonuçlar doğurabilir.

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya iskanı alınmamış bir yapı için, arsa üzerinde kurulmuş bir aynî haktır. Bu aşamada tapuda bağımsız bölüm görünse dahi, taşınmaz hukuken kat mülkiyetine geçmiş sayılmaz. Bu durum, özellikle satış sonrası ortaya çıkan uyuşmazlıklarda alıcının haklarını doğrudan etkilemektedir.

Kat irtifaklı bir taşınmazın satışı mümkündür. Ancak bu satış, kat mülkiyetli bir taşınmaz satışıyla aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Satış sırasında alıcıya “kat mülkiyetine geçileceği”, “iskan alınacağı” veya “tüm işlemlerin tamam olduğu” yönünde beyanda bulunulmuşsa, ancak taşınmaz fiilen bu aşamaya gelmemişse, alıcı açısından sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifa gündeme gelir.

Bu tür durumlarda alıcı; taşınmazın hukuki durumunun kendisine eksik ya da yanlış bildirilmesi nedeniyle çeşitli haklara sahip olabilir. Özellikle kat mülkiyeti vaadiyle satılan ancak uzun süre kat irtifakı aşamasında kalan taşınmazlarda, alıcının mağduriyeti giderek artmakta ve çoğu zaman dava yoluna başvurulması kaçınılmaz hale gelmektedir.

Kat irtifaklı taşınmazlarda alıcının başvurabileceği hukuki yollar, somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri şunlardır:

– Ayıplı ifa ve sözleşmeye aykırılık davaları:
Taşınmazın hukuki durumunun vaat edilenden farklı çıkması halinde, alıcı bedel indirimi, tazminat veya sözleşmeden dönme talebinde bulunabilir.

– Tapu iptal ve tescil davaları:
Satış sırasında yapılan beyanlar, sözleşme içeriği ve taraf iradeleri dikkate alınarak, tapu kaydının düzeltilmesi veya iptali talep edilebilir.

– Müteahhide karşı açılacak davalar:
İskan alınmaması, kat mülkiyetine geçilememesi veya ortak alanların tamamlanmaması gibi durumlarda müteahhidin sorumluluğu gündeme gelir. Bu kapsamda tazminat ve eksik iş davaları açılabilir.

– Tazminat davaları:
Kat irtifakı nedeniyle taşınmazın değer kaybına uğraması, kredi veya satış işlemlerinin yapılamaması gibi zararlar, maddi tazminat talebine konu olabilir.

Özellikle şirketler tarafından yapılan gayrimenkul alımlarında, kat irtifaklı taşınmazlar ticari zarar riskini de beraberinde getirmektedir. Amortisman, değerleme, kullanım ve yatırım planlaması açısından ortaya çıkan bu sorunlar, uyuşmazlıkların daha karmaşık hale gelmesine neden olmaktadır.

Av. Şeyma Ertaş Ataoğlu’nun ofisi, kat irtifaklı taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıklarda; satış sözleşmelerinin hukuki analizini yapmak, alıcının haklarını belirlemek, açılabilecek dava türlerini değerlendirmek ve somut olaya uygun hukuki yol haritasını oluşturmak suretiyle müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Taşınmazın hukuki durumu, taraf beyanları ve sözleşme içeriği birlikte değerlendirilerek, alıcının hak kaybına uğramaması için gerekli hukuki süreçler titizlikle yürütülmektedir.

Kat irtifaklı taşınmaz alımlarında yaşanan sorunlar, çoğu zaman erken aşamada fark edilmediği için ileride telafisi güç sonuçlara yol açabilmektedir. Bu nedenle taşınmazın hukuki statüsünün doğru şekilde değerlendirilmesi ve gerekli hukuki adımların zamanında atılması büyük önem taşır. Bu kapsamda, kat irtifaklı taşınmazlara ilişkin yaşadığınız uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almanız, haklarınızın korunması açısından en sağlıklı yol olacaktır.