Gayrimenkul satışlarında sıkça karşılaşılan durumlardan biri, taşınmazın satış sırasında kat mülkiyetli olduğu veya kısa sürede kat mülkiyetine geçirileceği vaadiyle satılmasıdır. Uygulamada birçok alıcı, tapuda bağımsız bölüm görmesi veya fiilen kullanılan bir daireyi satın alması nedeniyle hukuki durumun sorunsuz olduğunu düşünmektedir. Ancak taşınmazın tapu kaydının kat irtifakı aşamasında kalması veya iskanın alınmamış olması, ciddi tapu sorunlarını beraberinde getirebilir.

Kat mülkiyeti, bir yapının ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını ve iskanının alındığını gösteren nihai tapu statüsüdür. Buna karşın kat irtifakı, inşaatın henüz tamamlanmadığı veya hukuki sürecin sonuçlanmadığı geçici bir aşamayı ifade eder. Satış sırasında kat mülkiyeti vaadinde bulunulmasına rağmen taşınmazın bu aşamaya geçememesi, alıcı açısından sözleşmeye aykırılık ve hukuki güvenin zedelenmesi anlamına gelir.

Kat mülkiyeti vaadiyle satılan ancak fiilen kat irtifaklı veya iskansız kalan taşınmazlarda, alıcının tapuya ilişkin beklentisi karşılanmamış olur. Bu durum, özellikle satış sözleşmesinde veya ilanlarda kat mülkiyetine geçileceğine dair açık veya örtülü beyanlar bulunması halinde, hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Alıcı, kendisine vaat edilen hukuki statünün gerçekleşmemesi nedeniyle zarara uğrayabilir.

Bu tür durumlarda açılabilecek davalar, somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, uygulamada en sık karşılaşılan talepler arasında tapu iptal ve tescil, ayıplı ifa, sözleşmeye aykırılık ve tazminat davaları yer almaktadır. Satış sırasında alıcının yanıltılması, eksik bilgilendirilmesi veya gerçeğe aykırı beyanda bulunulması halinde, hata veya hile iddiaları da gündeme gelebilir.

Tapu sorunları, yalnızca bireysel alıcılar açısından değil, şirketler tarafından yapılan gayrimenkul alımlarında da ciddi sonuçlar doğurmaktadır. Kat mülkiyetine geçilememesi, taşınmazın değerini düşürmekte, kredi kullanımını zorlaştırmakta ve yatırımın amacına ulaşmasını engelleyebilmektedir. Bu durum, ticari zararların doğmasına ve uyuşmazlıkların daha karmaşık hale gelmesine neden olmaktadır.

Kat mülkiyeti vaadiyle yapılan satışlarda, taşınmazın tapu kaydı, yapı ruhsatı, iskan durumu, satış sözleşmesi ve taraf beyanlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu unsurların her biri, açılacak davanın türünü ve izlenecek hukuki yolu doğrudan etkilemektedir. Yanlış veya eksik bir değerlendirme, hak kayıplarına yol açabilir.

Av. Şeyma Ertaş Ataoğlu’nun ofisi, kat mülkiyeti vaadiyle satılan taşınmazlardan kaynaklanan tapu uyuşmazlıklarında; tapu kayıtlarının incelenmesi, satış sözleşmelerinin hukuki değerlendirilmesi, açılabilecek dava türlerinin belirlenmesi ve tapu iptal ve tescil ile tazminat süreçlerinin yürütülmesi konularında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Her somut olayın özellikleri dikkate alınarak, müvekkillerin haklarının korunmasına yönelik stratejik bir hukuki yol haritası oluşturulmaktadır.

Kat mülkiyeti vaadine rağmen tapu sorunlarıyla karşılaşılması, alıcılar açısından ciddi mağduriyetlere neden olabilmektedir. Bu nedenle taşınmazın hukuki durumunun doğru şekilde analiz edilmesi ve gerekli hukuki adımların zamanında atılması, ileride telafisi güç zararların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.