Bir taşınmazla ilgili yaşanan pek çok hukuki sorunun temelinde, çoğu zaman göz ardı edilen bir aşama yer almaktadır: yapı ruhsatı. Yapı ruhsatı, belediye tarafından verilen ve bir arsa üzerinde hangi projeyle, hangi şartlarda ve ne şekilde yapı yapılabileceğini gösteren resmi izindir. Yapı ruhsatı bulunmadan başlanan veya ruhsata aykırı şekilde yürütülen inşaat faaliyetleri, hukuken ciddi sonuçlar doğurabilmektedir.

Yapı ruhsatı yalnızca inşaata başlanabilmesi için gerekli bir belge değildir. Aynı zamanda ileride alınacak iskan (yapı kullanma izin belgesi), kat mülkiyetine geçiş, tapu işlemleri ve taşınmazın satışı açısından da belirleyici bir role sahiptir. Ruhsat aşamasında yapılan bir hata ya da eksiklik, yıllar sonra tapu iptal ve tescil davalarına, müteahhit sorumluluğuna veya tazminat taleplerine konu olabilmektedir. Bu nedenle yapı ruhsatı sürecinin yalnızca teknik bir işlem olarak değil, hukuki sonuçları olan bir süreç olarak değerlendirilmesi gerekir.

Yapı ruhsatı kural olarak arsa sahibi tarafından veya arsa sahibinin yetkilendirdiği müteahhit tarafından alınır. Başvuru, yapının bulunduğu belediyenin imar ve şehircilik birimine yapılır. Bu süreçte öncelikle arsanın imar durumu belirlenir ve arsa üzerinde yapılabilecek yapının sınırları tespit edilir. Ardından mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanarak belediyeye sunulur. Bu projelerin tamamının imar mevzuatına uygun olması zorunludur.

Belediye tarafından yapılan inceleme sonucunda eksiklik veya aykırılık tespit edilmesi halinde, başvuru sahibinden bu eksikliklerin giderilmesi istenir. Projelerin uygun bulunması ve gerekli harçların ödenmesiyle birlikte yapı ruhsatı düzenlenir ve inşaata başlanabilir. Ancak uygulamada sıkça görüldüğü üzere, ruhsat alındıktan sonra projeye aykırı yapılaşmaya gidilmesi, ruhsat süresinin dolması veya malik ile müteahhit arasında yaşanan uyuşmazlıklar, ileride iskan alınamamasına ve ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır.

Yapı ruhsatı ile iskan arasındaki ilişki özellikle önemlidir. Ruhsata aykırı bir yapı için iskan alınması mümkün değildir. Bu durum, taşınmazın kat mülkiyetine geçememesi, satış ve kredi işlemlerinde sorun yaşanması ve alıcıların mağduriyetine neden olabilmektedir. Ruhsatı bulunmayan ya da ruhsata aykırı şekilde inşa edilen yapılar, yalnızca idari yaptırımlarla değil; tapu iptal ve tescil, ayıplı ifa, tazminat ve müteahhit sorumluluğuna ilişkin davalarla da gündeme gelmektedir.

Av. Şeyma Ertaş Ataoğlu’nun ofisi, yapı ruhsatı, iskan ve bu süreçlerden kaynaklanan taşınmaz uyuşmazlıklarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Bu kapsamda; yapı ruhsatına ilişkin sürecin hukuki açıdan değerlendirilmesi, ruhsata aykırı yapılaşmanın doğurduğu sonuçların tespiti, iskan alınamaması nedeniyle ortaya çıkan hak kayıplarının incelenmesi ve tapu, tazminat veya müteahhit sorumluluğuna ilişkin hukuki yolların belirlenmesi konularında profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti verilmektedir.

Yapı ruhsatı aşamasında veya sonrasında yaşanan sorunların erken dönemde hukuki açıdan ele alınması, ileride telafisi güç hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle yapı ruhsatı, iskan ve taşınmazın hukuki durumu hakkında yaşadığınız sorunlarda, somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme yapılması ve doğru adımların atılması için ofisimizden hukuki destek alabilirsiniz.