Tapuda bir taşınmaz üzerindeki yolsuz tescilin düzeltilmesi ve gerçeğe uygun hale getirilmesi için açılan davalara tapu iptal ve tescil davaları denmektedir.  Bu dava, Anayasa ile teminat altına alınan mülkiyet hakkının korunması hedeflemektedir.

            Sahibi olduğunuz bir taşınmazın tapuda bir başkası üzerine tescil edilmiş olması yahut da tescilin yeni şartlara göre adınıza yapılmaması halinde, öncelikle yolsuz tapunun iptali ve tescilin sizin adınıza yapılması talepli bir dava açmanız gerekmektedir. Bu durum genelde tapuda resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmelerinde, taşınmazı satan tarafın sözleşme gereği taşınmazı alıcı adına tescil ettirmemesi durumlarında söz konusu olmaktadır. Böyle bir durumda alıcı taşınmazın parasını ödemiş ve hatta söz konusu taşınmazı kullanmaya başlamış olmasına rağmen tapu kaydında hala satıcı malik olarak görünmektedir.

            Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın maliki olarak gözüken kişiye karşı açılır. Bazı durumlarda tapuda malik görünen kişi ölmüş olmasına rağmen mirasçıları taşınmazın intikalini yaptırmamış olabilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir. Bazı durumlarda da tapuda malik gözüken kişi gerçek malik olmamakla birlikte taşınmazı bir üçüncü kişiye ipotek ettirmiş olabilir. Bu durumda dava hem malik gözüken kişiye hem de taşınmaz üzerindeki hak sahibi olan üçüncü kişiye karşı birlikte açılır. Tapu iptal ve tescili davaları olağanüstü zamanaşımı nedeni ile de açılabilir. Olağanüstü zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süre ile malik sıfatı ile zilyetliğinde bulunduran kişinin tapuya malik olarak tescilini talep edebilmesi imkânını vermektedir. Bu durumda dava ilgili kamu tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3).

            Tapu iptal ve tescil davaları, davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır (HMK m. 12). Burada kesin yetki hali söz konusu olup başka bir yerde açılması halinde dava, esasına girilmeden usulden reddedilecektir. Bu davalarda görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bu yüzden taşınmaz Ankara’da bulunuyor ise Ankara Asliye Hukuk Mahkemelerinde davanın açılması zorunludur.

            Tapu iptal ve tescil davaları uygulamada “muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)” nedeniyle de sıkça açılmaktadır. Zira muris ölmeden önce taşınmazlarını çocuklarından birine satış gibi göstermek sureti ile aslen bağışlamaktadır. Bu durumda diğer mirasçıların açması gereken dava, tapu iptal ve tescil davasıdır. Çünkü söz konusu tescil tarafların gerçek iradelerini (bağış iradesi) yansıtmadığı için yolsuzdur. Aynı zamanda sıklıkla, “ölünceye kadar bakma sözleşmesi” nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarının açıldığına rastlanmaktadır. Bu konuda hukuk ofisimiz tüm danışmanlık hizmetlerini sunmaktadır.

            Mirastan mal kaçırma, diğer mirasçıların miras hakkını ortadan kaldırmak üzere muris tarafından yapılan hileli işlemlerdir. Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir. Tenkis davası ise murisin terekesinin yani malvarlığının tespiti için açılan bir davadır. Muris mal kaçırsa bile, mirasçıların miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu şekilde açılan bir davada, miras hakkı zarar gören mirasçının, murisin mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğini ispat etmesi gerekir. Bunun için Yargıtay bazı kriterler belirlemiştir. Buna göre öncelikle murisin terekesi tespit edilir. Bunun için tapu kayıtları, delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir. Murisin son yerleşim yerindeki gelenekler, toplumda kabul gören davranışlar, olayların olağan akışı gibi durumlar göz önünde bulundurulur. Murisin yolsuz tescil olduğu iddia edilen devri yapmaktaki amacı sorgulanır. Bu amacın haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı incelenir. Murisin taşınmazı devrettiği kişinin alım gücü dikkate alınır. Bununla birlikte taşınmazın rayiç değerinin çok altında satılması da mal kaçırma amacının olduğunu gösterebilir. Gayrimenkulün satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın ne olduğu tespit edilmeye çalışılır. Muris ile taşınmazı devralan arasındaki ilişki incelenir. Bu hususlar bilirkişi raporu ile tespit edilir. Bu raporda murisin iradesinin mal kaçırma olduğu tespit edilirse, davanın kabulüne karar verilir.

            Tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı süresince açılabilir. Zamanaşımı süresi ise davanın dayandığı hukuki sebebe ve kanuna göre değişir. Genel olarak 10 yıldır. Kadastrodan kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları, Kadastro Kanunu’nda yer alan “hak düşürücü süre” nedeniyle 10 yıl içinde açılmak zorundadır. Miras hukukundan kaynaklı davalarda kanun farklı süreler öngörmüş olabilir. Ancak, mirasçılar arasında murisin mal kaçırmasına dayanan tapu iptal ve tescil davası hak düşürücü süre veya zamanaşımına tabi değildir. Yolsuz tescile dayanan tapu iptal davaları da bir süreyle sınırlı değildir. Ancak bir tescilin yolsuz olup olmadığının tespiti uzmanlık gerektirmektedir. Zira yolsuz tescil ifadesi kanunda tanımlanmamıştır. Yargıtay içtihatları ile şekillenen koşullar dâhilinde tescilin yolsuz olup olmadığı belirlenebilecektir. Bu nedenle bu konuda hukuki yardım alınması mağduriyetlerin önüne geçecektir.